Contrato de compra e venda: o que conferir antes de assinar
O contrato é onde as promessas viram obrigação. Veja as dez cláusulas que decidem o negócio e as três que mais causam briga depois da assinatura.
O contrato é o momento em que a conversa vira obrigação. Tudo o que foi combinado por telefone, mensagem ou aperto de mão só existe de verdade se estiver escrito ali. E o que mais gera conflito depois não são cláusulas complicadas: são as três coisas simples que ninguém definiu, porque pareciam óbvias na hora.
Este texto é um roteiro de conferência para quem compra e para quem vende, com atenção especial ao que costuma faltar.
As partes e o imóvel, sem margem para dúvida
Parece burocrático, mas é onde nascem os problemas mais difíceis de desfazer. Quem vende tem que ser exatamente quem consta na matrícula, com o estado civil correto. Imóvel de casal costuma exigir a assinatura dos dois, a depender do regime de bens.
O imóvel também precisa estar identificado pela matrícula, com número e cartório, e não apenas pelo endereço. Endereço se repete, matrícula não.
As dez conferências do contrato
- Preço total e forma de pagamento, com cada parcela, data e destino do dinheiro.
- Prazo e condição do financiamento: até quando o comprador tem para conseguir o crédito e o que acontece se não conseguir.
- Quando a posse é entregue e em que estado, incluindo se o imóvel sai vazio.
- Quem paga o quê: ITBI, escritura, registro e eventuais custos de regularização.
- Prazo para a escritura e para o registro, com responsabilidade definida.
- Dívidas do imóvel: IPTU, condomínio e como serão quitadas.
- Multa por descumprimento para os dois lados, e não só para um.
- Arras ou sinal: se o valor pago é sinal de confirmação ou arras de arrependimento, porque a consequência é diferente.
- Móveis e benfeitorias que ficam, item por item, se for o caso.
- Foro e forma de comunicação entre as partes.
Se uma cláusula parece óbvia demais para ser escrita, é exatamente ela que vai virar discussão. Escreva.
As três que mais causam briga
A primeira é o prazo do financiamento. Sem uma data limite e sem uma regra clara para o caso de o crédito não sair, o imóvel fica preso por tempo indefinido e o vendedor perde outros compradores. O contrato precisa dizer o prazo e o que acontece depois dele: devolução do sinal, retenção ou rescisão. Vale ler também o guia sobre financiamento negado, porque é o cenário que essa cláusula existe para tratar.
A segunda é a entrega da posse. Quem entra no imóvel e quando, se antes ou depois do pagamento final, e em que condição. Comprador que recebe as chaves antes de quitar e vendedor que continua morando depois de receber são as duas pontas do mesmo problema.
A terceira é o estado do imóvel. O que está quebrado no dia da visita continua quebrado no dia da entrega, a menos que o contrato diga o contrário. Descrever o estado, com fotos anexas quando fizer sentido, evita a discussão de quem estragou o quê.
Sinal, arras e a diferença que pesa no bolso
| Se o negócio não sai | Arras confirmatórias | Arras penitenciais |
|---|---|---|
| Desistência do comprador | costuma perder o valor pago | perde o valor, sem indenização extra |
| Desistência do vendedor | costuma devolver em dobro | devolve em dobro, sem indenização extra |
| Direito de exigir o negócio | existe, conforme o caso | não existe, a desistência é permitida |
As arras são tratadas no Código Civil, nos artigos 417 a 420, e a diferença entre confirmatória e penitencial muda completamente o que cada parte pode exigir. Deixar isso implícito é abrir espaço para discussão exatamente no pior momento.
Documentos que se pede antes de assinar
- Matrícula atualizada, emitida há poucos dias, para conferir dono e ônus.
- Certidão negativa de débitos do imóvel na prefeitura e declaração do condomínio.
- Documentos pessoais de quem vende e do cônjuge, quando for o caso.
- Certidões pessoais do vendedor, para avaliar risco de execução que atinja o imóvel.
A lista completa do lado de quem vende está em documentos para vender. Se o imóvel tiver pendência de registro, resolva antes pelo caminho de regularizar o imóvel.
Contrato não é escritura
Um ponto que confunde muita gente: o contrato de compra e venda, mesmo assinado e com testemunhas, não transfere o imóvel. Ele obriga as partes a fazer o negócio. A transferência acontece com a escritura levada a registro, na matrícula. A diferença está explicada em escritura e registro.
Quem escreve o contrato
Na prática, costuma ser a imobiliária que conduz a negociação, com modelo próprio ajustado ao caso, e o ideal é que cada parte leia com calma e tire dúvidas antes de assinar. Negócio bom não tem pressa de assinatura.
Na aicapitei, o anúncio é sem custo e quem cuida da visita, da negociação e da papelada é a Rotina Imobiliária, nossa parceira, com comissão de 5% apenas se o imóvel vender. Para começar, faça o cadastro do imóvel, ou tire dúvidas na página de perguntas frequentes.
Perguntas frequentes
O contrato de compra e venda transfere o imóvel?
Não. Ele obriga as partes a cumprir o negócio. A transferência só acontece quando a escritura é levada a registro no cartório de registro de imóveis e o novo dono entra na matrícula.
O que acontece se o financiamento do comprador não sair?
Depende do que está escrito. Por isso o contrato precisa trazer o prazo para obtenção do crédito e a consequência do não cumprimento, seja devolução do sinal, retenção de parte ou rescisão.
Qual a diferença entre sinal e arras?
Arras é o nome técnico do valor entregue para firmar o negócio, tratado nos artigos 417 a 420 do Código Civil. Quando confirmatórias, reforçam o compromisso; quando penitenciais, permitem o arrependimento com perda ou devolução em dobro, sem indenização adicional.
Preciso de advogado para comprar um imóvel?
Não é obrigatório, mas em negócio de valor alto, com pendência de documento ou situação familiar complexa, a leitura por um profissional costuma custar muito menos que o problema que evita.
Posso assinar contrato de imóvel que ainda está em inventário?
A venda depende do andamento do inventário e da concordância dos herdeiros, e o contrato precisa refletir essa condição de forma explícita, com prazos e consequências.
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