Escritura e registro: a diferença que custa caro
Muita gente acha que assinou a escritura e o imóvel já é seu. Não é. Só o registro na matrícula transfere a propriedade, e essa diferença tem preço.
Assinar a escritura não transfere o imóvel. Quem transfere é o registro. A escritura é o contrato feito em cartório de notas, onde as partes declaram a venda. O registro é o ato feito no cartório de registro de imóveis, que escreve o novo dono na matrícula. Sem esse segundo passo, o imóvel continua sendo, para o mundo, de quem vendeu.
É a confusão mais cara do mercado imobiliário, e ela aparece sempre do mesmo jeito: alguém guarda a escritura na gaveta por anos e descobre o problema justamente quando precisa vender, financiar ou inventariar.
Os três documentos, e o que cada um faz
- Matrícula: a certidão de nascimento do imóvel. Cada imóvel tem uma, no cartório de registro de imóveis da região, e nela ficam anotados todos os donos, hipotecas, penhoras e alterações. É o documento que diz a verdade sobre quem é o proprietário.
- Escritura pública: o contrato de compra e venda lavrado em cartório de notas, com as partes qualificadas, o preço e as condições. Prova que o negócio foi feito, mas sozinha não muda a titularidade.
- Registro: o ato de levar a escritura ao cartório de registro de imóveis para que a venda entre na matrícula. É ele que transfere a propriedade.
A ordem é sempre a mesma: paga-se o ITBI, lavra-se a escritura e registra-se na matrícula. Pular o último passo é comprar sem ficar dono.
O que acontece com quem não registra
Enquanto o registro não sai, o imóvel responde pela vida de quem ainda consta na matrícula. Se essa pessoa tiver uma dívida executada, o imóvel pode ser penhorado, mesmo já tendo sido vendido e pago. Se ela falecer, o imóvel entra no inventário dela, e quem comprou precisa disputar o que já é seu por direito.
Há ainda o efeito prático: sem registro, não dá para financiar, não dá para dar em garantia, e a venda seguinte trava. O comprador do futuro vai pedir a matrícula atualizada, e nela vai constar outro nome.
Quem está nessa situação e quer vender precisa regularizar antes de anunciar. O guia de documentos para vender mostra a lista completa do que o cartório e o banco vão exigir.
Quanto custa, e quem paga
São três custos distintos, e é comum tratá-los como um só, o que leva gente a fazer conta errada.
| Custo | Onde se paga | Quem costuma pagar |
|---|---|---|
| ITBI | prefeitura | comprador |
| Escritura | cartório de notas | comprador |
| Registro | cartório de registro de imóveis | comprador |
Os valores de cartório seguem tabela oficial do estado e variam conforme o valor do imóvel, então não existe percentual único que sirva para todo caso. O ITBI é municipal e tem alíquota definida pela prefeitura. Para estimar a sua situação, use a calculadora de ITBI e some as custas de cartório por cima.
Quem paga o quê é combinável entre as partes, mas o costume é o comprador arcar com os três. O importante é isso estar escrito no contrato antes de qualquer assinatura, para não virar discussão na reta final.
Quando não há escritura: o financiamento
Em compra com financiamento bancário, o contrato do banco cumpre o papel da escritura e já vai a registro com a alienação fiduciária, que é a garantia da instituição. Você continua tendo o registro, mas a matrícula mostra que o imóvel está em garantia até a quitação.
Depois de quitar, é preciso pedir a baixa da alienação e levá-la ao cartório. Quem esquece esse passo descobre a pendência na hora de vender, e o guia de vender imóvel financiado explica como isso se resolve dentro da negociação.
E o contrato de gaveta?
Contrato de gaveta é o acordo particular que nunca virou escritura nem registro. Ele até vale entre as duas pessoas que assinaram, mas não vale contra o resto do mundo, que é justamente o que importa quando aparece uma penhora, um herdeiro ou um segundo comprador.
É um risco que costuma aparecer na venda de imóvel com parcelas a vencer. O guia sobre ágio e imóvel financiado trata desse ponto em detalhe.
O que conferir antes de assinar qualquer coisa
- Peça a matrícula atualizada, emitida há poucos dias, e leia até o fim. Quem vende tem que ser quem está lá.
- Confira os ônus: hipoteca, alienação fiduciária, penhora e usufruto aparecem na própria matrícula.
- Veja se a construção está averbada. Casa que existe no terreno mas não na matrícula trava financiamento.
- Guarde prazo para o registro no contrato, com quem paga e em quanto tempo o passo tem que acontecer.
Se você está do lado de quem vende e quer saber quanto o seu imóvel vale antes de tudo isso, comece por uma avaliação sem custo.
Perguntas frequentes
Escritura e registro são a mesma coisa?
Não. A escritura é o contrato lavrado em cartório de notas e prova que a venda aconteceu. O registro é o ato no cartório de registro de imóveis que escreve o novo dono na matrícula do imóvel. Só o registro transfere a propriedade.
Comprei e nunca registrei. O imóvel é meu?
Entre você e quem vendeu, o contrato vale. Perante terceiros, o dono continua sendo quem consta na matrícula, com todos os riscos que isso traz, de penhora a inventário. Registrar é o que resolve.
Preciso de escritura se o imóvel for financiado?
Nesse caso o contrato do banco faz esse papel e vai direto a registro, com a alienação fiduciária anotada na matrícula. Depois da quitação, é preciso pedir a baixa dessa garantia.
Quanto custa registrar um imóvel?
As custas seguem tabela oficial do estado e variam conforme o valor do imóvel, então não há percentual único. Some ITBI, escritura e registro para chegar ao custo real da transferência.
Quem paga a escritura e o registro?
O costume é o comprador pagar os três custos: ITBI, escritura e registro. Isso pode ser negociado, desde que fique escrito no contrato antes das assinaturas.
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